주택 임대시 종합소득세, 주택 임대소득 절세법

 

주택 임대시 종합소득세, 주택 임대소득 절세법

 

1. 주택임대수입 계산 방법

주택임대 수입은 부부합산 주택 수에 따라 과세 범위가 달라진다. 이때 전용면적 40m2 이하이고 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 주택 수에서 제외된다.

1. 부부 합산 1주택자는 비과세(단, 고가주택은 월세소득 과세)
2. 부부 합산 2주택자는 월세만 과세
3. 부부 합산 3주택자부터는 월세 + 간주임대료 과세

간주임대료 = (보증금합계액 - 3억원) * 60% * 2.1% (정기예금이자율)

 

2. 연 2,000만원 이하는 분리과세 가능

연간 2,000만원 이하의 주택임대수입은 분리과세로 신고할 수 있다. 분리과세로 신고할 때는 수입금액에서 필요경비율 50%와 기본공제 200만원을 빼고 분리과세 세율 14%로 소득세를 계산한다. 한편 지자체와 세무서에 임대주택으로 등록한 경우에는 필요경비율 60%와 기본공제 400만원을 공제해준다.

• 분리과세 소득세계산법

1. 미등록 임대주택 = (수입금액 -수입금액 x 50% - 200만원*) x 14%
2. 등록 임대주택 = (수입금액 -수입금액 x 60% - 400만원*) x 14%

  * 기본공제는 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에만 해당

 

3. 연 2,000만원을 초과할 땐 종합과세

주택임대수입이 연 2,000만원을 초과하면 종합과세되고, 추계신고나 장부신고로 신고한다. 추계신고는 업종별 경비율을 일괄 차감해서 소득금액을 계산한다. 반면 장부신고는 실제 지출 비용을 경비처리한다. 장부신고 시 다음과 같은 비용은 경비 처리되니 증빙서류들을 빠뜨리지 말고 모아두자.

• 이자비용 : 임대용 주택을 구입하며 대출을 받았거나 임대보증금을 반환할 때 대출을 받았다면 그 이자
• 제세공과금 : 임대주택의 재산세, 종합부동산세, 벌금 등(과태료는 경비로 인정되지 않음)
• 수선비 : 벽지, 장판, 싱크대, 전구 교체 등에 든 비용
  (샤시, 보일러교체, 베란다, 방확장 등의 비용은 나중에 양도소득세에서 경비처리)
• 지급수수료 : 월세나 전세 중개수수료(매매 중개수수료는 양도소득세에서 경비처리), 기장수수료, 광고선전비
• 인건비 : 관리인이나 청소부의 급여, 상여금, 퇴직금
• 복리후생비 : 직원이 있다면 4대 보험료, 주택임대사업자 본인의 건강보험료
• 감가상각비 : 감가상각비를 경비 처리하면 소득세가 줄어든다. 하지만 취득가에서 차감되어 양도소득세 증가하므로 보통은 하지 않는다.
• 기타비용 : 기부금, 소모품비, 전기요금, 수도요금, 소멸성 화재보험료 등