부동산 법인 운영 노하우

 

 

부동산 법인 운영 노하우

 

법인 설립하기 - 1인 법인도, 자본금 100원도 가능

법인 설립을 위해서는 주주와 이사, 감사가 필요한데 혼자서 주주와 이사를 맡는 1인 법인도 가능하다. 자본금 10억원 미만 법인은 감사가 없어도 된다. 겸직이 금지된 직군에 있어 법인의 대표이사나 직원이 될 수 없다면, 대표이사는 가족에게 맡기고 주식만 보유하는 형태로 운영할 수도 있다. 수익이 생기기 전까지 운영자금으로 쓸 수 있도록 자본금은 1,000만원 이상으로 하는 것이 좋다. 현금이 아니라 내가 가진 부동산으로 현물 출자도 할 수 있다.

 

법인의 가수금, 가지급금이란

자본금을 1,000만원으로 해서 법인을 설립했는데 10억원짜리 아파트를 사고자 한다면 특수관계자인 나에게 법인이 돈을 빌리면 된다. 이돈을 가수금이라 한다. 법인이 필요한 자금은 대표이사나 주주가 빌려주는 가수금으로 충당하는 경우가 많다. 반대로 법인의 돈을 개인이 빌려가면 가지급금이라고 한다. 가지급금에 대해서는 적정이자를 지급하지 않으면 세법상 불이익을 받게 된다.

 

법인인 낸 수익을 합법적으로 가져오려면

법인의 소득을 인출하는 방법은

1. 급여지금
   급여의 형태로 법인의 소득을 가져오면 법인에서 경비 처리가 되기 때문에 법인세를 아낄 수 있다. 또한 근로소득세는 각종 공제로 인해 비교적 실효세율이 낮다는 장점도 이다. 반면, 급여는 실제로 근무한 자에게 지급해야 비용으로 인정받을 수 있고, 4대 보험료가 부과되므로 주의해야 한다.
   
   
2. 이익배당
   배당은 주주에게 법인의 이익을 배분하는 것으로, 급여와 달리 법인의 경비 처리가 되지 않는다. 배당은 법인의 이익이 있어야 지급할 수 있으며 나이가 어리거나 해외에 거주해도 주주이기만 하면 지급이 가능하다. 연 2,000만원 이하의 금융소득(이자+배당)은 15.4%로 분리과세되고, 2,000만원이 넘으면 종합과세된다. 하지만 그로스업 제도로 인해 다른 종합소득이 없다면 1억 2,750만원까지는 15.4%의 세금만 내면 된다.
   
   
3. 퇴직금
   장기간 법인에서 근무한 뒤에 퇴직금의 현태로 가져올 수도 있다. 퇴직금은 종합소득과 별도로 분류과세되기 때문에 세금 부담이 낮다. 대표이사에게 지급하는 퇴직금은 법인에서 경비 처리가 되고, 경비 처리 한도도 일반 직원에 비해 2배까지 가능하다.

 

법인의 경비처리법

법인은 사업과 관련해 지출한 비용은 대부분 경비로 처리할 수 있다. 법인에서 필요경비로 차감되는 대표적인 항목은 인건비, 수선비, 이자비용, 접대비, 수선비, 감가상각비, 세금, 공과금, 보험료, 기부금, 차량유지비 등이다.

한편 법인에서 필요경비로 인정받기 위해서는 증빙이 필요하다. 증빙에는 적격증빙과 비적격증빙이 있다.

1. 적격증빙
   세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증을 적격증빙이라고 한다. 대부분의 적격증빙은 발급을 받거나 신용카드를 사용하면 자동으로 국세청 홈택스에 연계도니다. 하지만 수기로 작성한 세금계산서, 계산서, 영수증은 홈택스에서 확인되지 않기 때문에 증빙을 모아서 세무대리인에게 제출해야 경비 처리를 받을 수 있다. 이들은 5년간 보관해야 한다.
   
   
2. 비적격증빙
   4가지 적격증빙 외에는 모두 비적격증빙으로, 간이영수증이 대표적이다. 건당 3만원 이하의 간이영수증은 페널티 없이 경비 처리가 가능하나 3만원을 초과해 썼다면 2%의 증빙불비가산세를 내야 한다.

 

취득세 중과세를 피하려면

수도권과밀억제권역(수도권역)에 본점을 세우고 5년 이내에 수도권역 부동산을 사면 취득세가 중과세된다. 수도권역이란 서울시, 인천시(일부 지역 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(일부 지역 제외), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(일부 지역 제외)를 말한다.

중과세를 피하려면 다음 4가지 중 1가지에 해당해야 한다

1. 수도권역에 법인을 설립하고 5년이 지나서 부동산을 산다.
2. 수도권역에서 설립된 지 5년이 경과한 법인을 산다.
3. 수도권역에 법인을 설립하고 수도권역 밖의 부동산을 산다.
4. 수도권역 밖에서 법인을 설립하면 수도권역 내외의 모든 부동산을 사도 된다.

 

대형주택 거래 시에는 부가가치세를 조심하자

부동산 매매법인이 전용면적 85m2 초과 주택을 팔면 부가세를 내야 한다. 부가세는 건물가의 10%로, 6억원짜리 아파트의 건물가격이 4억원이라면 부가세는 4,000만원이다. 양도차손 발생해도 부가세는 내야 하기 때문에 대형주택을 팔 때는 주의해야 한다.

한편, 주택매매업은 대형주택을 팔 때 부가세가 과세되지만, 주택임대업은 부가세가 과세되지 않는다. 주택 임대는 면적과 관계없이 면세사업이기 때문이다. 면세사업에 사용하던 대형주택을 팔 때는 부가세를 과세하지 않는다.

따라서 불가피하게 법인으로 대형주택을 샀다면 주택임대업으로 인정받기 위해서 담당세무사에게 재고자산이 아닌 고정자산으로 회계 처리를 해달라고 하자, 그리고 장기간 임대를 유지하고, 매매 거래를 빈번하게 하지 않는 것이 좋다. 가능하다면 구청에 임대주택으로 등록하는 것도 매매업이 아닌 주택임대업으로 인정받는 데 도움이 된다.

 

주식을 50% 넘게 보유하면 받는 불이익들

주식을 50%에서 1주라도 더 가진 주주를 과점주주라고 한다. 과점주주는 다음과 같은 불이익을 받는다.

• 연대납세의무
  과점주주는 법인이 내지 않은 세금에 대해서 본인의 지분율만큼 연대납세의무를 진다. 소규모 부동산 임대 법인은 대부분 과점주주이기 때문에 연대납세의무를 진다. 하지만 크게 걱정할 필요는 없다. 부동산을 사서 임대하다 파는 일이 주 업무라 법인세를 못 낼일이 거의 없기 때문이다.
• 간주취득세 납부
  부동산에는 취득세가 붙지만 주식에는 취득세가 없다. 그런데 부동산 임대 법인에서 주식을 받은 것은 부동산을 취득한 것이나 다름없다. 그래서 주식을 넘겨받은 사람이 과점주주가 되면 법인이 갖고 이쓴 부동산과 자동차 등 취득세를 내야 하는 법인 자산에 대해서 2% 세율로 취득세를 한번 더 내야 한다. 이것이 간주취득세다

 

부동산 임대 법인은 성실신고확인을

성실신고확인제도란 세무사에게 확인을 받고 신고하라는 제도다. 부동산 임대 법인, 즉 지배주주 및 특수관계자의 지분이 50%를 초과하고, 상시근로자가 5인 미만이며, 부동산 임대업이 주요 사업이고, 부동산임대소득과 이자배당소득의 합이 매출액의 70% 이상이면 성실신고확인을 받아야 한다.

 

변경사항이 생기면 2주 안에 변경등기를

법인의 등기사항전부증명서는 개인의 주민등록등본 같은 것이다. 여기에는 상호, 본점 주소지, 주식 1주의 가격, 목적 사업, 대표이사의 개인 주소지까지 나와 이싿. 등기부 내용 중 하나라도 변동이 생기면 2주 내로 변경등기를 해야 한다. 그러지 않으면 과태료를 내야 한다. 또한 대표이사 임기는 등기부에서 최대 3년까지만 인정된다. 따라서 3년이 지나면 연임등기도 별도로 해야 한다.